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记者有话说:看起来维权的业主理由很充分,因为事实与当初开发商承诺的,或沙盘上展示的确实有不同,也影响到了业主的未来生活。但其实这样的结果原本应该能够避免,在下单前,自己可以先到规划部门或建设部门去了解下,到底周边规划是什么样的。花了上百万元巨款买一套房子,这样的调查确实应该先去做一下。 维权理由三: 原来说好的配套变了 说到配套问题,很多人第一时间会想到丁桥一楼盘。原本开发商承诺该楼盘为“某教育集团的学区房”,不少业主都是冲着学区来买房子。 如今,开发商口径一变,学区成了“教育共同体”,即由开发商注入200万元发展基金,用于先进教学设施添置、师资力量提升与发展以及学生活动等。相关政府部门人员接受媒体采访时称,开发商所宣传的“教育集团”这种说法是没有依据的。如此一来,业主要求退房愿望强烈,甚至有业主让学龄孩子一起到现场维权。 除了学区,还有交通问题。临平某楼盘的老业主们说,“这里离杭州主城这么远,要不是因为宣传有地铁,我才不会选择这里。”业主们认为,开发商宣传有误,涉嫌欺诈,要求退房。 而开发商们应对这些业主,态度普遍比较强硬。临平楼盘给出了“三个不可能(退,补,换),一个欢迎(欢迎去法院起诉)”。 记者有话说:关于配套,确实有很多未知因素,因此在开发商当初宣传时,请一定不要把规划上的事情说成板上钉钉。对购房者来说,最保险的,就是在购房合同的补充协议上写上这一条。如果开发商不敢写,就说明他们心里也没谱。当然,最好的办法是直接到相应的部门去问询,如果说正在谈,那还有点谱,如果说没有这回事情,买家就要小心了。 (贝楚楚 赵红燕)
截至3月15日,沪深两市房地产开发企业共有60家以年报或业绩预报的方式发布了2011年利润情况。 出人意料的是,在宏观调控日渐加剧的2011年,竟然有近七成上市房企净利润报喜。但与此相对应的是,在喜人的销售数据前,房企的存货和负债率却大幅上升。 快速销售 大房企依然斩获颇丰 万科去年实现净利润96.2亿元,同比增长32.2%;远洋地产,去年实现营业额198.97亿元,同比增长45%;保利地产实现净利润65.14亿元,同比上涨32%;中海地产实现净利润126.7亿元港元,同比增长66.6%;龙湖地产,营业额较上年增长59.6%,归属于股东的溢利较上年增长53.2%。 面对调控的艰难市场,大房企为何依旧发展势头迅猛?快速销售还是“最大法宝”。 龙湖年报显示,“坚定执行年初既定策略,积极销售、谨慎投资和严格现金管理,并凭借良好的品牌和质量,在下行市场中实现了出色的现金流和盈利平衡。”2011年,龙湖地产合同销售额为382.7亿元,为历史最高。龙湖的这一策略其实在杭州的几个楼盘也有明显体现,从香醍溪岸到滟澜山,龙湖都以低价吸引了市场眼球。 万科在自己年报中的总结也是“坚持面向自住购房者的产品定位,始终贯彻快速销售的策略,积极应对,取得较为良好的销售业绩。”所透露,万科的产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征,所销售的住宅中,144平方米以下户型占比达到88%。 另外,除大型房企能及时转头,适应新的市场外,房产公司销售收入入账带有一定的滞后性也不无关系。据万科年报显示,万科2011年年报的结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目,当时市场价格尚未出现明显调整,虽然此后的市场继续调整导致销售困难增加和利润率小幅度下降,但并不明显。 杭州本土房企则表现平平。 据滨江集团2011年度业绩快报,因报告期内只有万家星城一期以及阳光海岸、金色蓝庭、千岛湖别墅尾盘结转,实现营业收入36.1亿元,与上年同期相比下降41.89%;由于今年交付楼盘较少,导致归属于母公司股东的净利润为7.8亿元,较上年同期下降18.80%。 销售遇阻 存货负债大幅上升 值得关注的是,由于销售遇阻,已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降,存货量大幅上升。 一些去年销售业绩不错的大房企也不例外。万科的存货由上年同期的1333亿元增长56%达2083亿元。远洋地产的存货虽不多,但也有所增长,由2010年末的2.31亿增长到2011年末的4.87亿。 据介绍,2010年期间,万科各类存货中,在建开发产品1380.0亿元,占比66.2%。2011年下半年,随着市场调整的进行,房企销售的困难度有所增加,在建项目自然占据了“存货”的大头。 也正因为存货大量增加,房企纷纷采取了“慎拿地、缓开工”的应对策略。万科、龙湖年报均显示,2012年的新开工计划有所调低。而且,2月份,万科、龙湖、金地均披露消息,没有新增土地项目。 业内人士指出,在楼市调控不放松的基调之下,降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务。 在销售不畅的情况下,房企的负债率也呈现直线上升趋势。据年报显示,行业龙头万科的总资产负债率,由2010年期末的75%上升至2011年期末的77%。远洋地产的负债总值由2010年末的596亿元上升到2011年末的715亿元。 张卉卉
本报记者 贝楚楚 文/摄 在寸土寸金的杭州,湖墅路如此热闹的市中心,星河明苑一整18层的房子,空关了5年,却依旧无人问津。 “我每天吃完饭散步经过星河明苑,看到整个9幢的房子一直空着,觉得很奇怪。”热心读者葛先生给本报发来消息,说出了自己的疑惑,“我就想问问,一幢那么好的房子为什么空关那么久?” 热闹的市中心, 一幢空房静静伫立 上周,记者来到了位于湖墅南路151~195号、文晖路与湖墅路交叉口西北角的星河明苑。这里位于市中心,十分热闹。记者看到,星河明苑的入住率很高,几乎每一幢楼都住满了居民,独独西面的9幢十分特别,与周围格格不入,显得很冷清,如读者葛先生所言,空空如也。 星河明苑的外立面较新,其位于湖墅路的沿街商铺生意很旺。记者到周边的二手中介问了一下,得知星河明苑的房子挂价在23000~25000元/平方米。中介告诉记者:“因为星河明苑是拆迁安置房,居民多是自住,所以挂出来的房源不多,成交也不多。今年,这里的房源房龄满5年,无双税,逐渐开始受关注。”他们证实,9幢确实比较奇怪,一直空着。处于职业习惯,有中介猜测:“是不是由于这里地处市中心,地理位置颇为不错,大家争着要,政府一直安排不好?” 拆迁安置剩余房,至今无人“认领” 记者带着疑问,找到了星河明苑的“开发商”杭州市湖墅路改造工程指挥部,办公室主任金梅冬接待了记者。 星河明苑共有11幢小高层,属于拆迁安置房,2007年建成分配。“当年旧城改造,很多地都没人要,我们指挥部只好自己整理土地,建造回迁安置房。当时大多是一条路左边的居民拆迁到右边,右边拆迁到左边。”金主任说。 据了解,所有居民拆迁安置完成后,房源多了一幢,也就是如今空关许久的9号楼。“9号楼大多是100多平方米的大户型,回迁的居民手上资金不充裕,所以没人选择这里。” 金主任表示,“因为是划拨土地上造的回迁房,我们指挥部没有买卖权利,现在这幢空楼由拱墅区统一安置调配。” 那么区里为什么又一直让这房子空着呢? 记者联系了杭州市拱墅区城市拆迁管理办公室,但工作人员告诉记者:“我们这里只做拆迁安置的统计数据,并没有实际的调配权。你是不是弄错了?” 记者纳闷了,随之找到拱墅区政府办公室秘书科询问,相关人员斩钉截铁地告诉记者:“区政府部门里,除了拆迁办,没有别的部门协调安置房。” 奇怪了,这一圈问下来,星河明苑9幢竟然成了“无人认领的孩子”。如此热闹的市中心,房子建得颇为不错,却无人居住,实在是大大的资源浪费。空关许久究竟为哪般? (贝楚楚 文)
房地产业界将开盘当天就卖完的楼盘形象地称为“日光”盘。从去年宏观调控开始,杭州已有近1年时间鲜见“日光”盘,直到滨江·曙光之城开盘:从3月15日~20日,短短一周内,该楼盘密集开盘3次,共推出880多套房源,三次“日光”。按其毛坯均价16000元/平方米,精装均价20000元/平方米的价格来算,这7天里推出的房源全部售出,可为滨江集团回笼资金近20亿元。 一周内3次开盘,滨江揽金20亿 3月15日,备受市场关注的滨江·曙光之城首次开盘,第一批推出5、8、11号楼,共240多套房源,当天预定一空,成交量温吞已久的杭州楼市再现“日光”盘。 3月18日,曙光之城趁势推出第二批房源,共322套,销售部对外公布当天预定一空。 本周二,曙光之城推出第三批320套房源,又是当天售罄。 6天内,880多套房源,分三次开盘,三次“日光”曙光之城炙手可热的程度可见一斑。在楼市疯狂的时候,“日光”盘并不稀奇,开盘当天未售罄才是新闻。而在楼市进入调控期后,整体成交量一直在萎缩,杭州楼市已近一年未见这样的销售速度。 曙光之城的销售合同接下来将陆续签订,如果按照其在杭州价格网上公示的房源价格来估算,这个楼盘在一个月内可为滨江集团回笼近20亿元资金。 业主最关心:楼盘配置会降吗? 滨江说:所有品质一如既往 逆市飘红,对滨江集团来说,不算新鲜事。有人说,滨江“运气好”,而拿滨江集团董事长戚金兴的话来说,无论市场行情如何,“没有卖不动的房子,只有性价比不高的房子”。 什么样的房子性价比高?以曙光之城为例。2009年12月,滨江集团以17.1亿元总价拿下【2009】102号彭埠地块,即现在的曙光之城项目,该地块出让面积46487平方米,容积率2.9,最后的成交楼面地价为12684元/平方米。曙光之城的区域条件不错,距离武林广场仅7公里,距钱江新城核心区也在7公里左右,而规划中的城东新城未来会有以东站交通枢纽为核心的八大城市综合体建设,城东银泰百货落户于此,此外,未来还将完善幼儿园、中小学及医院等公共配套资源。 因此滨江对曙光之城的定位是高端精装修住宅,原本市场预期售价会在25000元/平方米左右。但作为城东新城核心区的首个发售楼盘,曙光之城正式开盘时,毛坯均价16000元/平方米,精装修均价20000元/平方米,与其12684元/平方米的楼面地价相比,绝对没赚什么钱了。 对滨江的准业主们来说,看中的不仅是价格,还有滨江承诺的:保持原有建筑品质优势,保持原有景观品质优势,保持原有精装品质优势。 “放心吧,项目原本的定位肯定不会变。”滨江房产集团相关负责人表示,曙光之城建筑会沿用铝板立面体系,采用德国旭格门窗,配备室内泳池,景观上秉承滨江集团一贯以来立体造景手法。此外,精装房源建材上采用大金VRV中央空调、德国西曼帝克整体橱柜、德国汉斯格雅花洒、德国唯宝浴缸、日本ToTo NEOREST智能全自动坐便器……曙光之城的品质一如既往坚持高标准。 市场调整时,关键是生存 有业内人士为滨江算了一笔账,以曙光之城目前的售价来估算,如果它的投入不降低,在这个项目上滨江可能要亏损数亿元。 戚金兴却说:“市场调整时,关键是生存。”他打了个形象的比喻,“一棵苹果树上,将小一点的果子摘点,给大果子更大的生长空间,到最后会收获同样的产量。” 事实上,滨江的许多楼盘在销售时,都遇上了宏观调控,大环境并非顺风顺水。比如2005年金色海岸开盘,正逢楼市调控;2007年万家花城一期面世时,楼市尚未升温复苏;2008年阳光海岸和金色蓝庭开盘,正碰上全球经济危机;2011年,城市之星酒店式公寓开盘,正赶上史上最严厉调控,但这些楼盘都无一例外热销。每逢市场波动,滨江的制胜之道,就是主打超高性价比。这些在当时往往被市场认为“吃亏”的举动,却为滨江赢得了更多发展的机会。 戚金兴说,对于企业来说,不能一味地看地价来卖房子,也不要认为一定就不能亏本,难道行情好的时候,你也按照成本价来卖房吗?“一个人在身体健康的时候,就要讲究饮食,等到病入膏肓再来谈养生,就来不及了。企业在任何时候都要保持清醒,不贪婪,顾全大局,才能赢得更多。” 有业内人士认为,这次滨江·曙光之城不仅让杭州中心城区房价直接探底,甚至会影响到整个杭州楼市的价格走势。
温总理在全国两会答记者问时,说,“什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,一些地方房价还远远没有回到合理价位。” 总理这话是3月14日说的。3月15日,杭州申花板块某楼盘即在网络上打出广告:总理的价格,城西的底线,15678元/平方米起,限量抢购……这速度,这觉悟,此开发商有没有赢实惠我不知道,但至少赢了不少眼球。 不过,15678元/平方米的价格是不是“合理的房价”?“合理的房价”到底是多少? 勤奋的网友早就列出了“合理的房价”的计算公式:合理的房价=2011年
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